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Immobilien

Bei Immobilien handelt es sich generell um eine sichere Veranlagungsart (abgesehen von Sonderformen, wie zum Beispiel dem Zinshaus, das hochspekulativ sein kann). Natürlich ist es naheliegend, dass es nicht für jedermann leistbar ist, eine vollständige Immobilie als Vorsorge oder Anlage zu erwerben. Alternative Möglichkeiten sind, sich an Gesellschaften, die in Immobilien investieren, zu beteiligen.

 

Eigenmittel sind erforderlich!

Allgemein gilt, dass 30 % Eigenmittel die absolute Untergrenze darstellen. 40 - 50 % Eigenmittel gewährleisten relative Risikofreiheit. Je geringer der Anteil an Fremdmitteln ist, umso weniger Zinsen fallen dafür an. Eine unabdingbare Anforderung an eine Vorsorgewohnung ist die Vermietbarkeit. Die Wohnung muss den Bedürfnissen des Marktes betreffend Lage, Infrastruktur und Ausstattung entsprechen. Nur so können Leerstehungen vermieden werden und so ein regelmäßiger Ertrag sicher gestellt werden.

 

Sicherheit

Prinzipiell ist die Vermietbarkeit einer Wohnung umso besser, je zentraler die Lage und besser die Infrastruktur ist. Zu bedenken ist allerdings, dass für Wohnungen in überdurchschnittlicher Lage auch die Anschaffungskosten entsprechend hoch sind. Ob in entsprechendem Ausmaß auch eine höhere Miete erzielt werden kann, ist allerdings oft zu bezweifeln. Was in diesem Fall jedoch niedriger ist, ist das Risiko: eine gute Wohnung in guter Lage findet immer einen Mieter (bei entsprechendem Mietpreis).

Zu den Erfolgsfaktoren zählen Stadtkernnähe, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Ruhelage, Erholungsräume und einer Wohngegend. Eine Immobilie in durchschnittlicher Lage ist zwar in der Anschaffung günstiger, bringt aber auch ein höheres Leerstandsrisiko mit sich. Features, wie beispielsweise ein Balkon, eine Sonnenterrasse oder ein Bad mit Wanne können sich als wesentliches Entscheidungskriterium entpuppen. Wohnungen mit diesen Features heben sich aus Sicht des zukünftigen Mieters deutlich von Konkurrenzangeboten ab und sind daher absolut von Vorteil.

Man sollte auch beachten, dass die Wohnung für eine möglichst große Zielgruppe leistbar ist. Die Kosten für die Wohnung sollten nicht mehr als 30-35% des Nettoeinkommens betragen. Eine Vorsorgewohnung sollte somit im Schnitt € 500-800,- brutto kosten. Achtung! Als Vermieter rechnen Sie in netto-Beträgen, als Mieter in brutto-Beträgen (d.h. inklusive BK, USt). Optimal für den Mieter ist eine Wohnung, in die er sofort einziehen kann, ohne vorher investieren zu müssen (frisch ausgemalt, Küche + Bad eingerichtet).

 

Spekulationsfristen

Wird eine Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren veräußert, wird die gesetzliche Spekulationsfrist unterschritten. Das bedeutet, dass zusätzlich (zur Rückerstattung der 20 % Vorsteuer im Falle des Nichterreichens des Totalüberschusses) die Differenz zwischen dem Einstandspreis (der Preis zu dem die Immobilie gekauft wurde zuzüglich der Kaufnebenkosten) und dem Veräußerungserlös (abzüglich der Verkaufsnebenkosten), also der Spekulationsgewinn, zum normalen Steuersatz versteuert werden muss.

 

Risiken

Es gibt natürlich auch bei Investition in Immobilien, speziell zum Zwecke der Vermietung, einige Risiken zu beachten:

  • Wertminderung durch Ver(Be)bauung im Nahbereich (Flächenwidmung)
  • Verhalten der Mieter (Abnutzung, "Mietnomaden")
  • Zeitweise Leerstände (= kein Ertrag)
  • Zinsentwicklung, speziell bei kreditgestützter Investition in der Niedrigzinsphase (Verlust der Wirtschaftlichkeit bei Zinserhöhungen)

 

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